REPORT
取材レポート
池袋駅 imagephoto
住宅のプロフェッショナルから視た
豊島区池袋のストロングポイント
株式会社西原不動産鑑定 取締役
西原 稔子氏
1横ばいマーケットの⽴ち回りは、
現在と将来のパフォーマンスを吟味すること。
強いマンションを選ぶ考え方から
豊島区・池袋の立地ポテンシャルを考察。
路線の質も、評価のポイントに（出典：住みたい沿線ランキング2021関東版：リクルート住まいカンパニー調べ）
昨今、利便性の高いターミナルが上位トップ10に占める割合が多い（出典：住みたい街(駅)ランキング2021関東版：リクルート住まいカンパニー調べ）
継続的な商業需要が見込める駅は、街の活性化が起こりやすい（出展：JR東日本HP。2021年10月調べ）
株式会社西原不動産鑑定 取締役
西原 稔子氏
大規模マンション用地の鑑定評価から不動産投資採算価値査定案件に至るまで様々な不動産鑑定業務に従事しながら、セミナー講師やメディア出演など幅広く活躍中。
これまでの登り調子のマンション市場では、都心へのアクセスや最寄駅のポテンシャル、再開発、駅徒歩分数など、不動産鑑定上重要視されるポイントを意識すれば、たいていの住まい選びは成功したという状況でした。しかし、世界的なスポーツ大会が一区切りついたこと及び長引くコロナ禍の影響で、市場の不確実性が高まりつつあることは、多くの専門家が認識するところ。このような成熟期のマーケットでは一見良さそうな立地に見えても高値掴みになる可能性がありますので、今後は根拠を持って“市場評価”と“のびしろ”を見極める必要があると言えるでしょう。
では「池袋」駅徒歩5分の立地に誕生する〈Brillia Tower 池袋 West〉はどうか。通常の不動産鑑定では、まずオフィス需要の高い都心3区やターミナルへのアクセスを見ていくのがセオリーですが、池袋はJR山手線をはじめ8路線が通るビッグターミナルであり、都心そのものと言えるポジション。
東京・大手町・新宿・渋谷全てに直通するスペックは第一条件としては優良と評価をされるでしょう。
加えて、対象不動産が「どれほど買い手のニーズを満たすか」を判断する根拠としてデータも重宝します。図の通り、池袋は住みたい沿線ランキングトップのJR山手線、6位の丸ノ内線が該当し、住みたい街ランキングでも全駅内で9位。乗降客数等を見ても、多くの商業需要が見込める＝のびしろに期待できるエリアと考えられます。
23区でトップのリセールバリュー上昇率。
※2010年7月～2011年6月に新規分譲され、2020年7月～2021年6月に中古流通した分譲マンションを対象に新築分譲価格からの価格維持率（リセールバリュー）を算出。
※専有面積30㎡未満の住戸および事務所・店舗用ユニットは集計から除外。
（東京カンテイ：2021年10月調べ）
ここ10年の価格維持率は130%超の豊島区。
（東京カンテイ：2021年10月調べ）
池袋西口公園(グローバルリング)等、開発が続く池袋界隈（徒歩8分/約630m）
勢いがあるエリアとして
評価できる豊島区。
不動産の勢いを判断する上で、最も信頼できるデータとして、築10年で中古流通したリセールバリューデータが挙げられます。最新のデータでは豊島区は134.7%と23区で1位の実績。こちらは実際の取引価格が反映されたものですので、利便性だけではなく住まいの居住性も含めた評価であり、マンションの価値を計るものさしとしては最も好適な指標と言えます。
この豊島区の躍進を牽引したと見られる池袋では2008年、池袋・新宿・渋谷副都心を結び、山手線のバイパス路線となる副都心線が開通。
以降、相互直通運転でつながる東武東上線や西武池袋線からの乗客が飛躍的に増加し、交通の要衝としての存在感がより高まったことは住まいの価値にも影響があったと考えられます。
また、東京メトロ丸ノ内線「池袋」駅は始発という点にも注目。東京メトロで二番目にできた路線ということで、改札からホームが近いことや東京・大手町・銀座へ始発で直通可能な点は多くのビジネスパーソンの理想的な通勤にマッチしそうです。
2〈Brillia Tower 池袋 West〉の
立地ポテンシャル。
“住みやすい”ターミナルである点が、
池袋の独自性。
（有）エム・アール・シー：2021年10月調べ
※MRC入力ベースで第1期又は新築販売が1995年1月以降2021年8月15日の物件のみ（MRC調査・捕捉に基づく分譲マンションデータの範囲内）
※表示物件数は本調査段階におけるMRC捕捉・入力済の合計となります。
用途地域概念図
物件周辺の「黄色」「黄緑」は住居系用途地域であることが分かる。
※掲載の用途地域概念図は、豊島区都市計画図を基に簡略化して描き起こしたものを概念化しております。また、周辺環境は将来にわたって保証されるものではありません。
※出典/豊島区ホームページ：豊島区都市計画図（地域地区等）2021年4月現在
「JR山手線10分以内」は大きな価値に。
不動産鑑定で重視するポイントに「近くに類似の物件がないか」という視点があります。競合が少ないほど、資産として強みが出てくるのは不動産に限ったものではありませんが、同物件はデータ上、JR山手線徒歩10分以内のマンションに該当し、徒歩10分以内の出現率は約7.9％と希少なプロジェクトであることはデータが示す通りです。
ただ、物件の価値は希少性だけで判断するものではありません。
とかく利便性が評価されがちですが、居住用である以上、住環境ははずせないポイント。鑑定士として着目した点が、現地特有のエリア性にあります。
いわゆる副都心である池袋・新宿・渋谷は商業・オフィスの活性化に重点を置かれたエリアであるため、たまにマンションができたとしても喧騒に近い場所にあるケースが多い中で〈Brillia Tower 池袋 West〉が住宅エリアに隣接した立地に誕生する点は、大いに評価したいところ。「池袋」駅徒歩5分でありながら、文教地区に指定されている立教大学周辺や東京芸術劇場などの文教・文化施設が身近に揃います。
遠出しにくい世情が反映された結果に（出典：住みたい街ランキング2021関東版「コロナ渦を受けて「理想的な街」に求めることの意識変化」：リクルート住まいカンパニー調べ）
※４
ホテル・百貨店・ファッションビルが揃う池袋駅西口。
ルミネ池袋（徒歩11分/約840m）
※４
新しい施設が続々開業したことも、池袋躍進の理由。
エソラ池袋（徒歩11分/約820m）
建設地西側にお寺が隣接。
穏やかな街並みが広がる。
祥雲寺（徒歩1分/約70m）
ここまで、データを中心にポテンシャルを見ていきましたが、居住用マンションの価値を計る上で、データでは分からない立地の魅力も見逃せません。上図のリクルート調べによれば、コロナ禍では身近な生活圏が充実する街へのニーズが高まっているとのこと。各種飲食店や百貨店、ファッションビル、家電量販店、大きな公園が揃う池袋は、このトレンドにマッチする街と言えます。
これからは“在宅ワークのしやすさ”が需要に影響すると考えられる中、時代にもマッチしている点はプラス評価になりそうですね。
加えて現地は池袋駅と山手通りの先にある要町の住宅エリアの間というポジション。
ターミナル駅からほどよい距離で、周囲にはお寺や大学があり、都心とは思えないゆったりとした街並みが広がっています。また、マンションから駅の地下道入り口まで広い歩道を信号を渡らずに行ける点は、大きな付加価値と言えそうです。
既存の尺度で考えても、新しい生活ニーズで考えても、高く評価できる上、ターミナル物件でありながら落ち着いた環境という点で評価できる〈Brillia Tower 池袋 West〉。
身近に多くの教育・文化施設があり、適度に人通りもある点で、地方在住の方が子どものために購入するケースも多いのではないでしょうか。
3住宅エリアに近接した30階建てタワーレジデンスに住まう価値。
「池袋」駅徒歩5分の、
新たなシンボルタワー。
周辺に高い建物が少ない点と隣接地との
離隔に配慮された配棟計画は高評価。
一般的にタワーマンションというのは再開発の一部であったり、容積の緩和を受ける条件が厳しく、特に住環境が整ったエリアでは数が少ない傾向にあります。〈 Brillia Tower 池袋 West 〉は、南側・東側の2面に接道しており、南側は道幅も広く前面建物との離隔が取れている。接道のない西側・北側は、現時点ではありますが、西側が祥雲寺というお寺、北側は住宅街と隣接地に高い建物のない立地となります。
加えて、敷地内は西側に物販店舗、北側に駐車場を配置することで、住宅棟であるタワー棟と隣接地との離隔を取るなど、配棟の工夫によって、立地の強みである眺望の魅力をさらに高める計画となっている点は大きな評価ポイントです。
タワーマンションならではの
フロアプラン。
マンションにおいて、グレード感は資産性を左右する重要な要素ですので、ホテルライクな内廊下や、アートが設置された2層吹き抜けのエントランスラウンジは、グレード感を感じられる設えと言えるでしょう。
加えて、貸し切り可能なユーティリティラウンジの隣に、予約制個室でWi-Fiも完備されたプライベートブースが用意※5される等、テレワーク社会を意識した共用計画になっている点も評価できます。
※1.掲載の写真は、現地約100mの高さ（30階相当）の位置から東方向をドローン撮影（2021年7月）し一部CG加工を施したものです。実際の住戸から撮影したものではなく、周辺環境や眺望は将来にわたって保証されるものではありません。
※2.掲載の現地周辺写真は、現地東側（約50ｍ）より現地方向を撮影（2021年9月）しCG加工したものです。現地周辺写真に合成した外観完成予想CGは、計画段階の図面を基に描き起こしたもので、形状・色等は実際とは見え方が異なったり変更する場合があります。なお、外観形状の細部、設備機器、周辺建物、電柱、電線等につきましては表現しておりません。表現されている植栽は夏を想定して描いており、季節により見え方が異なります。竣工から初期の生育期間を経た状態のものを想定して描いており、竣工時は植物の生育を見込んで必要な間隔をとって植えております。行政指導や施工上の都合等により、植栽等の位置や樹高・本数等が変更される場合があります。
※3.掲載のエントランス完成予想CGは、計画段階の図面を基に描き起こしたもので、形状・色等は実際とは見え方が異なったり変更する場合があります。なお、外観形状の細部、設備機器、周辺建物、電柱、電線等につきましては表現上省略・簡略化しております。表現されている植栽は、夏を想定して描いており、季節により見え方が異なります。植栽は竣工から初期の生育期間を経た状態のものを想定して描いており、竣工時は植物の生育を見込んで必要な間隔をとって植えております。行政指導や施工上の都合等により、植栽等の位置や樹高・本数等が変更される場合があります。
※4.掲載の環境写真は2021年7～10月に撮影または提供を受けたものです。周辺環境は変わる可能性があります。
※5.共用施設、サービスのご利用にあたっては管理規約・使用細則に則っていただきます。また、一部施設およびサービスの利用は有料となります。掲載の情報は予定段階のもので変更になる可能性があります。
※掲載の情報は2021年9月現在のものです。掲載の情報は変更になる場合がございます。
※徒歩分数は80mを1分として算出し、端数は切り上げています。